商业长青应该具备什么样的精神？如何才能穿越周期？近日，在CCFA新消费论坛——2023中国购物中心与连锁品牌发展峰会上，凯德投资（中国）商业管理首席执行官杨钦富在主题演讲中给出了自己的答案：凯德提供的不仅仅是空间，而是产品、服务和内容，要在存量市场中创造增量价值。

过去几年，商业地产面临的是“走下去”，不仅要走下去，而且要走的更远，而穿越周期凭借的就是专业能力。杨钦富以重庆来福士为例，这个定位于全球旅游目的地的项目，2019年开业时三天客流近100万，之后就赶上了疫情。疫情三年中最大的挑战在于是否要调整定位。而凯德的决定是保持方向，要看长远，坚持长期投资观。

“在美国投资数字货币有一个说法：做白纸手还是钻石手。做钻石手需要耐心，坚定持有资产,直到达成最终目标。我们做项目也要有长期定力和坚持，项目需要‘养’。”杨钦富说。

(相关资料图)

杨钦富向与会者介绍了凯德的业务模式。2021年凯德集团业务重组后形成两个公司，轻资产模式的凯德投资继续上市，重资产模式的凯德地产则私有化。凯德投资作为不动产投资管理公司，拥有全面的投资管理和运营能力，以及成熟的基金模式。凯德在全球拥有多元化不动产投资组合，通过在不同市场、不同资产类别的布局，也让凯德具有更强的抗风险能力。

商业地产是凯德的核心业务板块之一。杨钦富表示，凯德是一个服务公司，我们服务的对象是多重的，包括投资者、租户、以及我们客户，也就是消费者。

在大本营新加坡，凯德在商业地产市场占据较高的份额，拥有诸多脍炙人口的代表性项目，如星耀樟宜、福南购物中心、ION Orchard、新加坡来福士等等。新加坡是一个典型的存量市场，每年的新增量非常少。很多项目都经营了很多年，比如新加坡来福士，1986年开业至今已经有37年；1985年开业的福南购物中心，凯德在2016年对其改造重建，三年后以全新的面貌焕然新生。在长期运营中，凯德持续投入资金进行资产升级和焕新，让项目始终具有新鲜活力，长期保持良好的口碑和业绩。

存量时代，面对大量项目同质化的问题，杨钦富给出的答案是，作为运营方提供的不只是空间，而是产品、服务和内容。要在存量市场中创造增量价值，比拼的是企业的经营管理能力。具体做法来说，一是在现有店铺中做增量；二是持续进行资产升级改造。

作为专业的资产管理人，凯德拥有成熟的资管体系，其理念核心是要对资产负责、对投资方负责。这就要求在投前、投中以及投后，做好全周期的资产规划、跟踪和优化，提升投资组合价值，并且做好风险管理。

依托集团的国际品牌资源及储备,凯德建立了全球-中国-区域的三级租赁管理和招商网络。目前，凯德商业体系拥有超过8000家租户，其中零售租户超过4000家，能够针对不同项目，因地制宜的引入新业态、打造新场景。同时，凯德还积极引入独家国际资源，为合作方提供极具价值的推广渠道，为消费者提供更多元的体验。

杨钦富强调要与租户携手合作、相互成就。他以新开的lululemon长宁来福士店为例，长宁来福士坐落于张爱玲母校圣玛利亚女校旧址，是一个古建项目。凯德跟lululemon紧密合作，在这样一个特别的空间，打造出符合建筑特色的品牌呈现，并利用室外大面积的草坪开展瑜伽活动，充分展现出品牌的特色。

此外，杨钦富还从市场推广活动的差异化、基于客户需求的服务，以及数字化赋能等方面分享了凯德的做法和实践。

杨钦富总结说，在这个行业中要坚持“行者精神”，要对投资者负责、对租户负责，对客户负责，在项目中不断提供新的东西让大家来共享。

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